حققت PSP Swiss Property مرة أخرى نتائج تشغيلية جيدة وتؤكد توجيهات الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك البالغة 300 مليون فرنك سويسري للسنة المالية 2024. ومن المتوقع الآن أن يصل معدل الشغور إلى 3.5% في نهاية عام 2024.

سوق العقارات

تغطي محفظة PSP Swiss Property قطاعًا محددًا من سوق العقارات السويسرية: العقارات التجارية في المواقع المركزية في المراكز الاقتصادية الرئيسية. وظل الطلب على مساحات الإيجار مستقرا في هذا القطاع، خاصة في وسط مدينتي زيوريخ وجنيف.

لم يتغير سوق المعاملات للعقارات الجذابة في المواقع الجيدة بوسط المدينة من حيث الأسعار والعائدات الأولية في الفترة المشمولة بالتقرير. وظلت العوائد المطلوبة لمثل هذه الفرص الاستثمارية منخفضة. الطلب الأكبر هو على العقارات ذات التدفق النقدي العالي. ومع ذلك، من ناحية البائعين، لا يوجد أي ضغط للبيع في هذا القطاع. ونتيجة لذلك، لا يوجد سوى عدد قليل من فرص الشراء. ارتفعت العائدات المرصودة للأشياء الموجودة في المناطق الطرفية والعقارات ذات ملف الاستدامة غير الكافي بشكل طفيف في النصف الأول من عام 2024؛ لقد استقروا الآن.

المحفظة العقارية

في نهاية الربع الثالث من عام 2024، بلغت قيمة المحفظة العقارية 9.7 مليار فرنك سويسري (نهاية عام 2023: 9.6 مليار فرنك سويسري) وبلغ معدل الشواغر 3.6% (نهاية النصف الأول من عام 2024: 4.0%). وتضمنت المحفظة 152 عقاراً استثمارياً. بالإضافة إلى ذلك، كان هناك تسعة عقارات للتطوير وموقع واحد.

اعتبارًا من 28 يونيو 2024، تم شراء عقار تجاري يقع في منطقة “Quartier des Banques” في جنيف مقابل 58.0 مليون فرنك سويسري. وفي النصف الأول من عام 2024، تم بالفعل بيع ستة عقارات استثمارية في مدن مختلفة بمبلغ إجمالي قدره 82.5 مليون فرنك سويسري كجزء من التحسين المستمر للمحفظة. تجاوزت عائدات المبيعات تقييمها الأخير بمبلغ 11.3 مليون فرنك سويسري (16.1٪).

تم بيع الوحدة السكنية الأخيرة في مشروع تطوير “Residenza Parco Lago” في باراديسو في الربع الأول من عام 2024 مقابل 3.5 مليون فرنك سويسري. وفي الربع الثالث من عام 2024، تم بيع آخر وحدة تجارية من موقع “Salmenpark” في راينفيلدن مقابل 0.6 مليون فرنك سويسري.

في الربع الثالث من عام 2024، تم إعادة تصنيف العقار الاستثماري Bollwerk 15 في برن بالإضافة إلى العقارات الاستثمارية الأربعة في Wallisellen كعقارات للتطوير.

مشروع “Bollwerk”، برن: يقع هذا العقار المدرج منذ 100 عام قبالة محطة السكة الحديد الرئيسية مباشرةً، عند مدخل المدينة القديمة في برن. سيتم تجديد المبنى وتحديثه بشكل شامل. سيتم الانتهاء من أعمال التجديد في الربع الثالث من عام 2025. ويصل مبلغ الاستثمار إلى 11 مليون فرنك سويسري.

مشروع “Richtipark”، Wallisellen: كجزء من مراجعة لوائح البناء وتقسيم المناطق البلدية لمدينة Wallisellen، من المتوقع إعادة تقسيم Richtipark. من المقرر عقد الجمعية البلدية – التي سيتم فيها اتخاذ قرار إعادة التنظيم من منطقة تجارية كاملة إلى منطقة تجارية وسكنية مختلطة – في ربيع عام 2025. وفي حالة الموافقة، فمن المتوقع أن تدخل إعادة التنظيم حيز التنفيذ في صيف عام 2025. خيارات التحويل المختلفة لقد كانت قيد التقييم لبعض الوقت.

نظرًا للتغيرات المحددة في قيمة العقارات، قامت شركة Wüest Partner بتقييم عقارين استثماريين اعتبارًا من نهاية سبتمبر 2024، وفقًا لمبادئنا المحاسبية. تم تمديد عقود الإيجار للعقارات الواقعة في Seefeldstrasse 123 وPfingstweidstrasse 60, 60b، وكلاهما في زيورخ. وأدى ذلك إلى ارتفاع إجمالي قدره 16.7 مليون فرنك سويسري. بالنسبة للفترة المشمولة بالتقرير من الربع الأول إلى الربع الثالث من عام 2024، بلغ إجمالي ارتفاع المحفظة 61.4 مليون فرنك سويسري (تم الاعتراف بالفعل بمبلغ 31.2 مليون فرنك سويسري في الربع الأول من عام 2024 و13.5 مليون فرنك سويسري في الربع الثاني من عام 2024). ومن إجمالي الارتفاع، يُعزى 50.0 مليون فرنك سويسري إلى محفظة الاستثمار و11.3 مليون فرنك سويسري إلى المواقع والعقارات قيد التطوير. ولم يتغير متوسط ​​سعر الخصم المرجح للمحفظة بأكملها مقارنة بنهاية عام 2023 ومنتصف عام 2024 وبلغ نسبة اسمية 3.85% في نهاية الربع الثالث من عام 2024.

من بين عقود الإيجار المستحقة في عام 2024 (31.3 مليون فرنك سويسري)، كان 3٪ منها مفتوحًا في نهاية الربع الثالث من عام 2024. وبلغت نسبة التخلف عن السداد (المتوسط ​​​​المرجح لمدة الإيجار غير المنتهية) لإجمالي المحفظة 4.8 سنوات في نهاية الربع الثالث من عام 2024. وكان أكبر عشرة مستأجرين، الذين ساهموا بنسبة 25٪ في دخل الإيجار، 5.4 سنوات.

النتائج الربع سنوية الموحدة

انخفضت نتيجة التشغيل، أي صافي الدخل باستثناء أرباح / خسائر الاستثمارات العقارية، بمقدار 40.4 مليون فرنك سويسري أو 19.2% إلى 170.3 مليون فرنك سويسري مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق (الربع الأول إلى الربع الثالث من عام 2023: 210.8 مليون فرنك سويسري)؛ تأثرت نتائج العام السابق للربع الأول من عام 2023 بشكل إيجابي من خلال تحرير الضرائب المؤجلة البالغة 30.6 مليون فرنك سويسري (الربع الأول من عام 2024: 3.4 مليون فرنك سويسري).

مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق، ارتفع دخل الإيجار بمقدار 14.4 مليون فرنك سويسري أو 5.8% ليصل إلى 262.0 مليون فرنك سويسري (من الربع الأول إلى الربع الثالث من عام 2023: 247.6 مليون فرنك سويسري). وعلى أساس المثل، ارتفع دخل الإيجار بمقدار 7.7 مليون فرنك سويسري أو 3.7% (منها 1.4 نقطة مئوية تعزى إلى رقم مبيعات الإيجارات، و1.6% إلى المؤشرات و0.7% إلى عوامل أخرى). وارتفعت عائدات بيع العقارات الاستثمارية بمقدار 10.4 مليون فرنك سويسري. انخفاض الدخل من بيع العقارات قيد التطوير بمقدار 12.9 مليون فرنك سويسري، وانخفاض رسملة الخدمات الخاصة بمقدار 1.6 مليون فرنك سويسري و9.8 فرنك سويسري. وكان للزيادة في صافي تكاليف التمويل أثر سلبي. ويرجع سبب ارتفاع تكاليف التمويل إلى ارتفاع أسعار الفائدة في السوق منذ خريف 2022. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن تكاليف التمويل لا تزال منخفضة من الناحية النسبية، حيث بلغ متوسط ​​تكلفة الدين 0.98% خلال الأرباع الأربعة الأخيرة (النهاية) لعام 2023: 0.72%). بلغت ربحية السهم باستثناء أرباح / خسائر الاستثمارات العقارية، والتي تشكل أساس توزيع الأرباح، 3.71 فرنك سويسري (من الربع الأول إلى الربع الثالث من عام 2023: 4.59 فرنك سويسري).

بلغ صافي الربح 225.9 مليون فرنك سويسري (من الربع الأول إلى الربع الثالث من عام 2023: 155.3 مليون فرنك سويسري). ترجع الزيادة بمقدار 70.6 مليون فرنك سويسري أو 45.4%، مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق، على وجه الخصوص إلى ارتفاع قيمة المحفظة بمبلغ 61.4 مليون فرنك سويسري (في الفترة من الربع الأول إلى الربع الثالث من عام 2023، كان هناك انخفاض في قيمة العملة بمقدار 67.2 مليون فرنك سويسري). بلغت ربحية السهم 4.93 فرنك سويسري (الربع الأول إلى الربع الثالث من عام 2023: 3.39 فرنك سويسري).

بلغت حقوق الملكية للسهم (صافي قيمة الأصول؛ صافي قيمة الأصول) 114.76 فرنك سويسري في نهاية الربع الثالث من عام 2024 (نهاية عام 2023: 113.82 فرنك سويسري). بلغ إجمالي صافي قيمة الأصول قبل خصم الضرائب المؤجلة 135.89 فرنك سويسري (نهاية عام 2023: 134.48 فرنك سويسري). تجدر الإشارة إلى أنه تم توزيع أرباح بقيمة إجمالية قدرها 3.85 فرنك سويسري لكل سهم قائم في 10 أبريل 2024.

هيكل رأس المال

مع إجمالي حقوق ملكية بقيمة 5.264 مليار فرنك سويسري في نهاية الربع الثالث من عام 2024 – أي ما يعادل نسبة حقوق ملكية تبلغ 53.8% – تظل قاعدة حقوق الملكية قوية (نهاية عام 2023: 5.221 مليار فرنك سويسري أو 53.3%). بلغ رأس المال المدين الذي يحمل فوائد 3.415 مليار فرنك سويسري أو 34.9% من إجمالي الأصول (نهاية عام 2023: 3.466 مليار فرنك سويسري أو 35.4%). وفي نهاية الربع الثالث من عام 2024، بلغ متوسط ​​تكلفة الدين 1.06% (نهاية عام 2023: 0.91%). وبلغ متوسط ​​سعر الفائدة الثابت 4.2 سنوات (نهاية 2023: 3.9 سنوات).

وفي وقت نشر هذا التقرير، كان لدى PSP Swiss Property ما يصل إلى 1.115 مليار فرنك سويسري في شكل تسهيلات ائتمانية مفتوحة، تم الالتزام منها بمبلغ 0.915 مليار فرنك سويسري.

حصلت شركة PSP Swiss Property Ltd على تصنيف مصدر طويل الأجل A3 (نظرة مستقبلية مستقرة) من وكالة Moody’s.

التوقعات

في قطاع السوق المتعلق بـ PSP Swiss Property – العقارات عالية الجودة في المواقع المركزية، خاصة في المراكز الاقتصادية زيورخ وجنيف – من المتوقع استمرار الطلب القوي على المساحات المكتبية والتجزئة. ولا تزال سوق التأجير في برن مستقرة، في حين أن السوق في بازل أكثر صعوبة.

من المتوقع أن يكون دخل الإيجار في العام المالي 2024 أعلى مما كان عليه في العام 2023، ويرجع ذلك أساسًا إلى عمليات الاستحواذ التي تمت. ومن الأسباب الأخرى ربط عقود الإيجار بالتضخم، وارتفاع الإيجارات المرتبطة بالإيرادات بالإضافة إلى إيرادات الإيجار الإضافية من مشاريع التطوير المكتملة. وسينخفض ​​الدخل من بيع مشاريع التطوير والوحدات السكنية نسبياً، في حين من المتوقع أن تظل تكاليف التشغيل مستقرة. النفقات المالية ستزيد مقارنة بعام 2023 لأسباب معروفة.

بدءًا من السنة المالية 2025، سيتم الآن دفع أجزاء من التعويضات المتعلقة بالأداء على أساس الأسهم للمجلس التنفيذي كوحدات حصص أداء بموجب خطة حوافز طويلة الأجل مع فترة استحقاق مدتها ثلاث سنوات. سيوفر تقرير التعويضات لعام 2024 مزيدًا من التفاصيل.

لا يزال من المتوقع أن تبلغ الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك، باستثناء أرباح/خسائر الاستثمارات العقارية، 300 مليون فرنك سويسري للسنة المالية 2024 (2023: 297.7 مليون فرنك سويسري). من المتوقع الآن أن يصل معدل الشواغر إلى 3.5% في نهاية عام 2024 في العقارات (سابقًا: أقل من 4%، نهاية الربع الثالث من عام 2024: 3.6%)؛ السبب وراء انخفاض معدل الشواغر المتوقع هو إعادة التصنيف المذكورة أعلاه لأربعة عقارات استثمارية في واليسيلين للتطوير.