انهيار العقارات: تصحيح يلوح في الأفق لسوق العقارات الأميركية، بحسب استراتيجي

وفي مقابلة مع بيزنس إنسايدر هذا الأسبوع، قال فيرمولين: “سيتعين على الناس أن يبدأوا في بيع منازلهم. وما بدأنا نراه هو أن الناس بدأوا يدركون أنهم لا يستطيعون تحمل أقساط الرهن العقاري، أو أنهم بحاجة إلى تخفيض تصنيفهم. يعاني الكثير من الناس مالياً، وهذا في الحقيقة مجرد غيض من فيض. امنحهم عامين أو ثلاثة أعوام أخرى ــ عندها سيتضرر سوق العقارات أكثر من أي وقت مضى”.

إن توقعاته هي من بين التوقعات الأكثر تشاؤما التي أطلقها المعلقون العقاريون في الأشهر الأخيرة. ويتوقع معظم المراقبين أن تظل أسعار المساكن مرتفعة في الأمد القريب إلى المتوسط، ولكن فيرمولين قال إن العلامات التي تشير إلى تحرك كبير نحو الانخفاض بدأت تتزايد، مشيرا إلى الخلفية الضعيفة للاقتصاد الأميركي والتي قد تنتهي إلى ضرب المستهلكين ــ وخاصة حاملي الرهن العقاري ــ بشدة.

وقد بدأ الأميركيون بالفعل في إظهار علامات الضعف. فقد كانت مبيعات التجزئة ضعيفة بشكل غير متوقع خلال الشهرين الماضيين، وفقاً لبيانات مكتب الإحصاء، حيث ارتفعت المشتريات بنسبة 0.1% فقط عن شهر مايو/أيار. وقال فيرمولين إن هذا يعني أن أرباح الشركات من المقرر أن تضعف، وهو ما قد يؤدي إلى المزيد من عمليات تسريح العمال أو تقليص ساعات العمل مع سعي الشركات إلى خفض التكاليف ومحاولة إرضاء المساهمين.

بدأت عمليات تسريح العمال في الارتفاع في بداية العام، مع إعلانات خفض الوظائف وارتفعت البطالة في ألمانيا بنسبة 136% في يناير/كانون الثاني، وفقا لشركة الاستشارات تشالنجر جراي آند كريسماس. وتوقع فيرمولين أن تبلغ البطالة ذروتها عند نحو 5% إلى 6%، وهو ما يتفق مع توقعات خبراء اقتصاديين آخرين.

“لقد بدأنا نشهد تأثيراً متتابعاً… بدأ الناس يفقدون وظائفهم مع ارتفاع معدلات البطالة. لقد استنفد الناس مدخراتهم وارتفعت معدلات التضخم إلى مستويات جنونية”، كما قال. “في نهاية المطاف، لن يتمكن الناس من سداد أقساط الرهن العقاري”.

إن أغلب الرهن العقاري في الولايات المتحدة هو رهن ثابت لمدة 30 عاماً، والعديد من الرهن العقاري الحالي مقيد بأسعار فائدة أقل من عدة سنوات مضت. ولكن الأميركيين يميلون إلى “الاسترسال في الإنفاق” عند شراء مسكنهم، وهو ما يعني أن بعض المقترضين قد ينهارون مالياً في نهاية المطاف مع ارتفاع معدلات البطالة، كما يقول فيرمولين.

ارتفعت حالات حجز المساكن بنسبة 3% في مايو/أيار، وفقًا لمزود البيانات ATTOM. وتوقع فيرمولين أن تستمر حالات الفشل في الارتفاع على مدار العامين أو الثلاثة أعوام القادمة مع تزايد العبء المالي على الأميركيين في نهاية المطاف.

وفي الوقت نفسه، قد تكون التداعيات على قطاع العقارات التجارية أشد وطأة. فقد أورد تقرير بلومبرج أن القطاع لديه ديون تزيد على 900 مليار دولار تقترب من الاستحقاق هذا العام، وبعد ذلك سوف يتعين إعادة تمويلها بأسعار فائدة أعلى وبقيم عقارية أقل محتملة.

بلغت نسبة عمليات الحجز التجاري 117% في مارس على أساس سنوي.

وتوقع فيرمولين أن يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة في نهاية المطاف مع انزلاق الاقتصاد إلى حالة من الركود. ولكن البنوك، التي تتحمل خسائر فادحة في محافظ الرهن العقاري والعقارات التجارية، سوف تكون أكثر تردداً في الإقراض، وهو ما يثقل كاهل الطلب ويؤدي إلى هبوط أسعار العقارات.

وقال فيرمولين عن الاستثمارات العقارية “من الممكن أن نشهد تصحيحا بنسبة 50% في بعض المناطق، ولكنني أود أن أقول إن التصحيح سيكون في حدود 30% في العقارات”.

وأضاف أن أسعار العقارات قد تنخفض بنحو 30% في سوق العقارات السكنية والتجارية بالكامل.

وأضاف أن التعافي من هذه الخسائر قد يستغرق ما بين سبع إلى عشر سنوات، بسبب طبيعة دورات العقارات الطويلة.

وأضاف فيرمويل “لقد تضاعف سعر العقارات أو تضاعف ثلاث مرات خلال العامين الماضيين. إنه أمر جنوني. وعادة، عندما يرتفع سعر أحد الأصول بهذه السرعة، فإنه عادة ما يعود إلى الارتفاع ويصحح مساره. وسوف تكون هذه فرصة لا تصدق للأشخاص الذين يستطيعون تحديد القاع”.

ومع ذلك، لا يتوقع أغلب المخضرمين في مجال العقارات انهيار سوق الإسكان السكني. فقد قالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في وقت سابق إن سوق الإسكان في الولايات المتحدة تعاني من نقص شديد في المخزون، وقد يستغرق الأمر ما لا يقل عن ثلاث أو أربع سنوات حتى يتوازن العرض والطلب، كما أن انخفاض العرض سوف يبقي على أرضية تحت أسعار المساكن في المستقبل المنظور.